相続した実家、売る・貸す・置いておく・解体する。迷ったときの決め方
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不動産マスター ゆいの結論
迷ったらまず「控除の期限までに売るかどうか」だけ決めてください。期限は最も遅くて2027年12月31日です。売却額3,000万円なら税金の差は約558万円です。貸す・置いておく・解体するはそのあとで比べても間に合います。
なぜ「売るかどうか」から決めるのか
4つの選択肢のうち期限を過ぎると選べなくなるのは「控除を使って売る」だけです。貸す・置いておく・解体するは来年でも再来年でも選べます。
しかも先に貸したり家族が住んだりすると、その時点で控除は使えなくなります（国税庁 No.3306。貸したら控除は使えない？）。だから順番は「売るかどうか」が先です。
ステップ1：自分の期限を確かめる
空き家の3,000万円控除は次の2つの早いほうまでに売った場合に使えます（国税庁 No.3306）。
- 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日
- 2027年（令和9年）12月31日
| 2022年10月に相続 | 2025年12月31日（もう過ぎています） |
| 2023年5月に相続 | 2026年12月31日 |
| 2024年1月以降に相続 | 2027年12月31日 |
売るには買い手を探して契約し引き渡すまでの時間がかかります。期限まで1年を切っているなら今月中に「売るかどうか」を家族で決めるくらいの気持ちで動いてください（期限の数え方）。
控除は家が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた一戸建てで、亡くなる直前に親がひとりで住んでいた場合などに限られます。マンションは対象外です（国税庁 No.3306）。当てはまらないならステップ1は飛ばしてステップ3へ進んでください。
ステップ2：名義と共有している人をそろえる
売るにも貸すにもまず相続登記で名義を相続人にする必要があります。相続登記は相続を知った日から3年以内が期限です。2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日までです。正当な理由なく遅れると10万円以下の過料の対象になります（法務省。相続登記の期限）。
兄弟などと共有している場合、家全体を売ったり解体したりするには共有している人全員の同意が必要です（民法251条など）。次の2つを早めに全員で確かめておくと期限に間に合いやすくなります。
- 誰の名義にするか（1人にまとめるか、共有のままにするか）
- 期限までに売るかどうか
家を相続した相続人が3人以上いると2024年1月1日以後の売却では控除が1人2,000万円までになります（国税庁 No.3306。相続人が3人以上のとき）。
ステップ3：4つの選択肢でお金がどう動くかを見る
計算例：東京23区・土地120㎡（評価額2,100万円）・売却額3,000万円・取得費がわからない場合です。
| 売る（期限内・控除あり） | 仲介手数料の上限 約106万円。税金は0円 |
| 売る（控除なし） | 仲介手数料 約106万円＋税金 約558万円 |
| 貸す | 控除が使えなくなる（約558万円の差）。固定資産税など 年約6万円 |
| 置いておく | 固定資産税など 年約6万円。勧告を受けると最大 年約23.2万円 |
| 解体する | 解体費（見積もりで確認）。翌年度から土地の税金が最大 年約23.2万円 |
税金は売却額から取得費（売却額の5%）と仲介手数料を引いて、長期譲渡の税率20.315%を掛けています（国税庁 No.3258・No.3208）。固定資産税などは土地だけで、税率1.4%と都市計画税0.3%に、23区の都市計画税の軽減（200㎡までの住宅用地は2分の1）を入れて計算しました（総務省・東京都主税局）。
この例で読み取れることは次の3つです。
- 貸す場合：558万円は家賃が全国平均の月54,409円（木造の民営借家、総務省統計局）なら約8年半分です。修繕費や空室を考えると取り戻すのに10年以上かかることも多いと考えられます。
- 置いておく場合：10年で固定資産税など約60万円。ほかに火災保険や草刈りなどの維持費もかかります。管理が行き届かず市区町村から勧告を受けると、土地の税金は最大で約3.9倍になります（6倍ではない理由）。
- 解体する場合：家がなくなると土地の税金の軽減も外れます。税金は1月1日時点の状態で決まるので解体した翌年度から上がります（解体と固定資産税）。なお控除は家を取り壊して土地だけ売る場合にも使えます（国税庁 No.3306）。
あなたの家の数字で比べたいときは10年で比べるツールに納税通知書の評価額を入れてください。
ステップ4：当てはまるものから選ぶ
- 控除が使えて期限までに売れそう → まず「売る」を検討。差額は約558万円（売却額3,000万円の場合）
- 10年以内に家族の誰かが住む予定がある → 「置いておく」。そのかわり勧告を受けないよう換気・草刈り・郵便物の整理を続ける（管理不全空家とは）
- 控除の対象外（1981年6月以降の建築・マンション）で借り手がつく地域 → 「貸す」と「売る」を10年の手取りで比べる
- 建物が傷んでいて倒壊やけがのおそれがある → 「解体」。補助金がある市区町村もあるので解体の前に役所に確認する
- 借地や建て替えができない土地 → 選べる方法が限られます（借地・再建築不可の実家）
どれにも決めきれないときに「置いておく」を選ぶと、毎年の税金に加えて控除の期限も過ぎていきます。決めないこともひとつの選択になる点に気をつけてください。
家族で話すときは数字を先に見せる
国土交通省の調査では空き家を取得したきっかけは相続が約58%で最多でした。今後の予定は「空き家のまま所有」が約32%で最も多く、「売却」は約20%です（令和6年空き家所有者実態調査）。決めきれずに置いておく人が多いと考えられます。
思い出のある家ほど「いつまでに」「いくら違うか」を先に共有すると話が進みやすくなります。診断の結果はアドレスを送るだけで家族も同じ画面で見られます。
期限と次にやることがわかります。入力した内容は送信されません。
この記事の出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国税庁 No.3258 取得費がわからないとき
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 法務省 相続登記の申請義務化
- 民法（e-Gov）
- 総務省 固定資産税
- 東京都主税局 固定資産税・都市計画税
- 東京都主税局 商業地等の負担調整措置
- 総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査
- 国土交通省 令和6年空き家所有者実態調査
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。