相続人が3人以上だと空き家の控除は2,000万円に。2024年からの変更点
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不動産マスター ゆいの結論
2024年1月1日以後の売却で実家の家と土地を相続した人が3人以上なら、控除は1人2,000万円までです。ただ3人で同じ割合に分けていて売却額が約6,500万円以下なら税金は変わりません。
変わった点：2024年1月1日以後の売却から
空き家の特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特別控除）はもうけ（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。2024年（令和6年）1月1日以後の売却からはその家と土地を相続した人が3人以上いると、1人あたり2,000万円までになりました（国税庁 No.3306）。2人以下ならこれまでどおり1人3,000万円までです。
2023年12月31日までに売った分は人数にかかわらず3,000万円です。
数え方：「家と土地を相続した人」の数
数えるのは法律上の相続人全員ではありません。家と土地を相続や遺贈で受け取った人の数です（国税庁 No.3306、国土交通省「制度の詳細」）。
- きょうだいが4人いても家と土地を相続したのが長男と長女の2人なら、2人とも3,000万円まで
- 家と土地を3人の共有で相続したなら3人とも2,000万円まで
人数は市区町村に申請する「被相続人居住用家屋等確認書」で確認されます。ふつうは家と土地の登記事項証明書で確認します。相続登記がまだのときや売ったお金を分ける（換価分割）ときは、遺産分割協議書などが必要です（国土交通省 Q&A）。
差が出る金額：3人なら売却額が約6,500万円を超えたとき
控除は1人ひとりのもうけから差し引きます。1人あたりのもうけが2,000万円以下なら控除の上限が2,000万円でも3,000万円でも、税金は同じ0円です。
家と土地を3人で同じ割合に相続して家全体を売った場合の1人あたりの税金の差は次のとおりです。
| 売却額 6,000万円（1人2,000万円） | 差 0円 |
| 売却額 7,000万円（1人約2,333万円） | 1人 約28万円 増える |
| 売却額 7,500万円（1人2,500万円） | 1人 約59万円 増える |
| 売却額 9,000万円（1人3,000万円） | 1人 約152万円 増える |
取得費がわからない前提で売却額の5%（国税庁 No.3258）、仲介手数料は国土交通省の告示の上限を3人で割り、長期譲渡の税率20.315%（国税庁 No.3208）で計算しています。この前提だと差が出はじめるのは家全体の売却額が約6,560万円を超えたところです。親が買ったときの金額がわかって取得費が5%より大きければ差が出はじめる売却額はもっと上がります。
注意点：売る前に確かめる3つのこと
- 売却額1億円の上限は全員の合計で判定：1人あたりではなくほかの相続人が売った分も足した額が1億円以下であることが条件です（国税庁 No.3306）。上の表を9,000万円までにしているのはこのためです。
- 相続税がかかった人はもう一つの特例と比べる：相続税がかかった人はその相続税の一部を取得費に足せる特例（国税庁 No.3267）も使えます。空き家の特例とはどちらか一方しか使えません（国税庁 No.3306）。控除が2,000万円に下がったことで相続税が多かった人は取得費に足す特例のほうが税金が少なくなる場合もあると考えられます。両方で計算してから選んでください。
- 売る期限は変わっていない：2027年12月31日まで、かつ相続から3年目の年の12月31日までに売る必要があります（3,000万円控除はいつまで？）。
考慮ポイント：2人で相続すれば3,000万円になる？
数え方のとおり家と土地を受け取るのが2人なら控除は1人3,000万円までです。ただ、誰が何を受け取るかは相続人どうしの話し合い（遺産分割協議）や遺言で決まります。家と土地を受け取らない人に、受け取る人がお金を払って埋め合わせる（代償分割）といった分け方は、相続税や家族の取り分にも関わります。家全体の売却額の見込みを出してから分け方を決める前に税理士に相談するのが安全です。
納税通知書かだいたいの売却額があれば計算できます。
この記事の出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（Q&A・様式）
- 国土交通省 制度の詳細（令和6年1月1日以降の譲渡）
- 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁 No.3258 取得費がわからないとき
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。