実家を貸したら3,000万円控除は使えない？「とりあえず貸す」前に知ること
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不動産マスター ゆいの結論
相続してから売るまでの間に一度でも貸したり、誰かが住んだりすると控除は使えません。売却額3,000万円なら税金の差は約558万円になります。貸す前に家賃でそれを取り戻せるかを比べてください。
要件は「相続の時から売る時まで使っていないこと」
空き家の3,000万円控除には相続の時から売る時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことという要件があります（国税庁 No.3306）。
そのため次のような場合は控除を使えなくなります。
- 家を人に貸した
- 相続人や親族がその家に住んだ（家賃をもらっていなくても住めば「居住の用」に当たると考えられます）
- 家を事業に使った（事務所や店舗として使う など）
短い期間でも要件から外れるので「売れるまでの間だけ貸す」も同じです。
どれくらいの差になる？
たとえば売却額が3,000万円で取得費がわからず売却額の5%（150万円）で計算する場合（国税庁 No.3258）、控除があるかないかで税金は約558万円変わります。
計算は「売却額3,000万円 − 取得費150万円 − 仲介手数料の上限約106万円」＝約2,744万円に、長期譲渡の税率20.315%を掛けたものです（国税庁 No.3208）。控除があれば、この約2,744万円は3,000万円の控除の内側に収まるので税金はかかりません。
※2024年1月1日以後の売却で家を相続した相続人が3人以上いる場合、控除は1人2,000万円までになります（国税庁 No.3306）。この例だと差は約406万円です。
家賃で558万円を取り戻すには手取りで月5万円なら9年以上（約112か月）かかります。古い家は貸す前の修繕費もかかるので実際にはもっと長くなることが多いと考えられます。
貸すのが向いているのはどんな場合？
- もともと控除の要件に当てはまらない（1981年6月1日以降に建てた家・区分所有のマンション・亡くなる直前に親以外も住んでいた など）
- 期限（2027年12月31日と、相続から3年後の年の12月31日の早いほう）がすでに過ぎている、または期限までに売るのが難しい
- 将来家族が住む予定があり、手放したくない
どれにも当てはまらないなら、まずは期限内に売った場合と10年貸した場合を手元に残るお金で比べてから決めるのがおすすめです。
納税通知書かだいたいの売却額があれば計算できます。
この記事の出典
一般的な目安です。最終判断は税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。